상가 매매할때 꼭 알아야할 부가가치세 및 포괄 양도 양수 제도 !!!

안녕하세요 

상가에 관심이 있으신분들은 부가가치세를 확실히 알고 넘어가야 합니다. !!

상가를 통해 임대 수입 목적으로 상가를 매매 할때 부가가치세는 항상 등장하는 용어 입니다. 

부가가치세란 무엇인지에 대해서 알아보고 상가에서 적용되는 부가가치세란 무엇인지에 대해서도 알아보도록 하겠습니다.

 

부가가치세란 ? 

---

부가가치세란 물건을 살때또는 유통하는 과정에서 매출 금액 전액에 대해서 과세하지 않고 기업에 부과하는 세금입니다. 정부가 가져가는 세금이죠 !! 

 

여러분들도 부가가치세에 대해서  잘 아시겠지만, 간단하게 이야기 드리면, 

 

TV 냉장고 등 가전제품을 살때에 잘 생각 안하시겠지만 기업에서나 유통업계에서는 항상 부가가치세를 포함한 가격을 판매 가격으로 책정하고 있습니다. 그 가격으로 판매를 하기 때문에 세금을 내는지 모르고 넘어가시게 됩니다. 하지만 자세히 영수증을 보면 부가가치세가 10% 붙어 있음을 알수 있습니다. 

이러한 세금이 상가를 매매 할때도 붙어 있습니다. 또한 월세를 통해서 상가를 임대 할때에도 부가세를 항상 포함하여 임대하게 됩니다.  정말 세금을 다양하게 많이 가져 가네요 ㅜ.ㅜ

---

상가 부가세 관련 

 

그럼 본격적으로 상가 부가세에 대해서 이야기 해보도록 하겠습니다. 

상가를 매매 하면서 가장 많이 하는 질문 사항중 상가 매매를 할때 누가 내야 하죠 ?

이런 질문이 많은것 같습니다. 

우리가 물건을 살때 누가 부가세를 내죠 ?  이질문에 답할수 있다면 상가 매매를 할때 누가 내야 하는지를 알수 있습니다. 물건을 매매 할때 물건을 파는 사람은 물건을 사는 사람에게 부가세를 받아서 그 부가세를 정부에 냅니다.

다시 설명을 하면 부가세는 결국 물건을 매수 하는 사람이 내는거고 이를 받아서 매도인이 정부에 대납을 한다고 생각 하시면 됩니다. 

첫번째 질문에는 답이 되겠죠 ..!!

 

사업자 구분에 따른 부가가치세 관련 내용

부동산에서는 일반 물건과는 다르게 사업자 구분에 따라서 부가가치세율이 틀리게 됩니다. 

간이 과세 사업자와 일반 과세 사업자로 사업자가 구분이 됩니다. 

간이 과세 사업자는 연매출이 4800만원 미만인 사업자를 말합니다. 따라서 연매출 4800만원 이상이라면 일반 과세 사업자로 되겠죠 !! 

매매 할때 부가가치세는 간이 사업자는 3%이고 , 일반 사업자라면 부가세 10% 입니다. 

 

여기서 주의 할점은 간이 사업자인 경우는 세금 계산서를 발행하지 못합니다. 일반 사업자는 부가가치세를 10퍼센트 포함하여 세금 계산서를 발행하여 매수인에게 받으면 됩니다. 

 

※ 주의점  : 환급 받는 조건 

 - 일반 과세자 

-  잔금 지급일이 속한 과세 기간 종료일로 부터 20 일 이내에 반드시 사업자 등록을 신청해야함. 

-  환급을 받은 매수인은 일반 과세자 상태를 10년간 유지 해야 함.

만약, 10년 경과전 폐업을 하게 되거나 간인과세자로 사업자 전환을 할시에는  환급 받은 금액중 남은 금액에 대해서 반환 해야 함. 

 

그럼 왜 이내용을 알아야 하는지 상가를 매매할때를 예를 들어서 설명해보겠습니다. 

 

만약 내가 A라는 상가를 매도 할때 간이 사업자라면 A라는 상가의 건물가의 10%보다 약한 3%의 부가세를 내면 됩니다. 하지만 세금 계산서를 발급하지 못하게 되기 때문에 상가를 팔때 반드시 상가 금액에 부가세 3%를 포함해서 매도를 해야 합니다. 그렇지 않으면 3%부가세를 매도인이 고스란히 내야 합니다. 

 

일반 사업자라면 건물가의 10%를 부가세를 내야 합니다. 하지만 세금 계산서를 발행해주면서 매수인에게 이 세금계산서를 통해서 추후 환급 받으면 된다고 말하면 됩니다. 따라서 일반 사업자라면 부가세를 포함한 금액을 매도 금액에 포함시키지 않아도 됩니다. 하지만 상가 매도를 할때 이러한 부분이 굉장히 귀찮기도 하고 복잡하다고 생각 합니다. 

 

포괄 양도 양수 제도란 ? 

이러한 이유 때문에 포괄 양도 양수 제도라는 제도가 나온것입니다. 

포괄 양도 양수 제도라는 것은 모든것을 포함하여 상가를 매도 하고 매수 하는 개념입니다. 이러한 경우는 사업자에 상관없이 모두 적용 됩니다. 

 

이렇게 모든 것을 포함 즉 사업 내용까지 주고 받는다면 간이 사업자든 일반 사업자든 상관없이 부가세에 대해서 세금 계산서를 발행하고 다시 환급받는 절차를 없애주는 제도라고 생각 하면 됩니다. 어짜피 환급 받을것이기 때문에 세무소에서는 불필요한 절차로 행정낭비가 되는것을 막으려고 하는 제도 입니다. 

 

여기서 주의점은 포괄 양도 양수하는 조건은 사업의 종류를 바꾸거나 직접 상가를 운영을 하면 포괄 양도 양수 제도를 적용받지 못합니다. 따라서 상가 매수의 조건이 사업의 종류를 변경하거나 임차인을 인수하지 않거나 직접 상가를 운영할 목적으로 매수를 하였다면 포괄 양도 양수 제도를 적용 받지 못하는것을 확실히 알아야 합니다. 

 

 

그럼 매수후 임대 계약을 할때에도 부가세 관련하여 주의점이 있습니다. 

 

만약 자신이 년수입이 4800만원 미만이고 포괄 양도 양수에서 매도인이 간이 과세자로 등록 되어 있는 조건에서 인수를 하였다면 월세 계약시에도 따로 부가세를 받지 않고 임대 계약서를 작성해도 됩니다.

 

하지만 년 수입이 4800만원 미민이고 포괄 양도 양수에서 매도인이 일반 과세자로 등록 되어있는 상가를 인수 받았다면 내가 의도치 않아도 일반 과세자로 반드시 사업자 등록을 해야 합니다. 만약 간이 과세자로 등록 한다면 포괄 양도 양수 제도에 위반되기 때문에 부가세를 납부 해야 하는 사태가 벌어집니다.

 

이점은 반드시 주의 해야 합니다. 또한 일반 과세자이기 때문에 임대 계약서를 작성할때에도 월세뿐만아니라 임차인에게 부가세 별도로 하여 월세 + 부가세까지 받아야 이후 세금 관련되어 문제가 되지 않습니다.

 

일반 과세자는 일년에 2번 부가세를 납부 해야 합니다. 따라서 월세만 받는걸로 계약을 체결하였을 경우 월세에서 부가세를 내야 하는 경우가 발생합니다. 의도치 않게 월세가 깍이는 상황이 되어 버리게 됩니다. 

 

상가를 매매 함에 있어서 부가세 관련된 부분이 어렵기도 하고 이해가 안되는 부분입니다. 

따라서 상가 매매시에는 위와 같은 내용을 반드시 인지 하고 매매를 해야 추후에 손해를 보지 않게 됩니다. 

 

정리

상가를 매도 하는 사람이 포괄 양도 양수를 원하고 일반 과세자라면 일반 과세자로 등록하고 임대차 계약시에 임대차 계약서에 부가세 별도라고 명기 시켜 계약을 체결해야 합니다. 

만약 간이 과세자라면 임대차 계약시에 특별히 부가세 별도라고 명기 시킬 필요가 없습니다. 만약에 이를 명기하지 않고 임차인에게 부가세를 받는다면 세금 계산서를 발행하지 못하는 사업자이기 때문에 나중에 분쟁이 일어나게 되기 때문에 이점을 유념하셔야 할것 같습니다. 

 

두서 없이 상가 매매시 간이 사업자와 일반과세 사업자와의 부가세 관련된 내용을 이야기 했는데요 !!

조금이나마 도움이 되셨는지 모르겠네요 !~~